Real Estate: ?El triunfo de Milei es una buena o mala senal para el mercado inmobiliario en Argentina?

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Los expertos que hasta hace unos dias se ilusionaban con un cambio de ciclo y una reactivacion del sector, analizan las implicaciones de la volatilidad del dolar y los resultados electorales

La brusca devaluacion en un lunes negro para los mercados y los resultados de las PASO generaron un escenario de incertidumbre en el sector inmobiliario. La industria que, durante los ultimos meses, se ilusionaba con un cambio de ciclo con una brisa de cola y un escenario de valores de venta por el piso. En los ultimos meses, los inmobiliarios se sorprendian porque a contramano de lo que suele pasar en anos electorales, la aguja se movia. Es decir, no habia una actitud de wait & see. Es que pese a la ambiguedad economica, las propiedades se consolidaban como refugio de inversion. No obstante, el actual escenario politico y economico abre mas de un interrogante: el primerodde ellos es ?como impactaran los sorpresivos resultados de las elecciones al mercado inmobiliario? ?Afectara al costo de construccion? ?Se frenaran las operaciones?

“Los resultados de las elecciones han alejado el temor al populismo y han reforzado la idea de la propiedad privada, un aspecto crucial para los inversores”, responde German Gomez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, quien igual aclara que, historicamente, cada vez que se produce un salto en la cotizacion del dolar, las consultas disminuyen -un fenomeno que paradojicamente no sucedio en las ultimas semanas-. Sin embargo, es optimista y cree que, una vez que se establezca una cierta estabilidad en el valor del dolar, las consultas volveran con mayor fuerza.

Hay que tener en cuenta que el mercado atraviesa tiempos de “bonanza” en comparacion a la demanda desde 2020. Las consultas no disminuyeron en los ultimos meses, pese a la volatilidad del dolar paralelo. En esta linea, julio marco un hito: fue el primer mes en 52 -desde marzo de 2019- en el que los precios crecieron aunque en forma incipiente: un 0,1% en un mercado en el que el valor de venta promedio de una propiedad en la ciudad se situa en US$2153 por m2 -en base a datos de Zonaprop-.

Ademas, el sector cerro el primer semestre del ano con una suba del 15% respecto a 2022.” Ese dato alentador se condice con que todos los meses de este 2023 fueron positivos respecto al anterior, cosa que en 2022 no habia pasado. Y la curva de la pandemia hasta aca es en lenta recuperacion”, senala Jorge De Bartolo, presidente del Colegio de Escribano de la Ciudad de Buenos Aires.

Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate marca tres horizontes temporales: corto, mediano y largo plazo. En el primero, preve una disminucion de consultas y cierres de operaciones debido a la volatilidad del dolar. No obstante, sugiere que si el dolar se estabiliza, es posible que estas cifras se recuperen. En el mediano plazo, anticipa una mayor incertidumbre hasta fin de ano, pero confia en el deseo sostenido de inversion por parte de muchos compradores, lo que podria impulsar el mercado. A largo plazo, considera que las perspectivas son positivas, especialmente si hay un cambio de ciclo politico que promueva una mayor estabilidad economica y menos intervencion estatal.

El broker inmobiliario Fabian Achaval aporta que el mercado se encuentra en su mayor dinamismo en los ultimos meses, impulsado principalmente por una caida en los precios que impulso la demanda. “Tanto inversores nacionales como internacionales volvieron al mercado, reactivando sectores como los inmuebles de mayor valor y los emprendimientos premium“, asegura.

Estos indicios reflejan un interes en inversiones a largo plazo y una posible transicion en el ciclo economico. Senala que los resultados de las PASO y la consecuente volatilidad del tipo de cambio tuvieron un impacto predecible. Como ya mencionaron otros expertos, cuando el tipo de cambio oficial se sacude, consecuentemente se reducen consultas y visitas hasta que se vuelve a estabilizar, y segun Achaval, este patron de reaccion es una constante en el mercado. “En este caso, el salto del tipo de cambio generara incertidumbre y desacelero la actividad operativa, especialmente porque el resultado de las elecciones no estaba previsto por el mercado“, afirma.

No obstante, el broker recalca la presencia de numerosos factores positivos que influyen en el mercado inmobiliario. Destaca la agenda de reformas propuesta por los candidatos, todas ellas en linea con el fomento del mercado. “Aunque las turbulencias generadas por el salto cambiario generaran una pausa momentanea, en el panorama a mediano plazo sigue siendo favorable”, asegura. En su vision, la combinacion de cambios en los precios, el atractivo para inversores y una agenda reformista promercado auguran un horizonte positivo para el sector.

En relacion con las propiedades usadas, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Inmobiliaria, aporta su analisis particular. Destaca que los precios, que se ajustaron a los valores actuales desde 2019, no experimentaran cambios significativos. Segun su perspectiva, estos valores ya alcanzaron su nivel mas bajo.

El impacto en el costo de construccion

A la hora de hablar sobre las inversiones en pozo, Gomez Picasso explica que el costo de construccion, anticipa una ventana de oportunidad para aquellos que cuentan con dolares y proyectos en marcha, ya que podrian aprovechar los costos mas bajos en dolares que genera la devaluacion siempre, aunque ya descuentan un acelerado proceso de pass through -el impacto que tiene en los precios una suba del tipo del cambio- . ?Que significo esto? Que la ventana de oportunidad sera de corto plazo.

Para Jose Rozados, otro de los directores de Reporte Inmobiliario, los nuevos costos de construccion generaran una oportunidad en el corto plazo para aquellos que tienen proyectos en marcha y disponen de dolares. Esto se debe a la posibilidad de aprovechar una disminucion temporal en los costos en la moneda extranjera, como sucedio el junio pasado, cuando se estimaba que el costo para construir una vivienda de alta calidad costaba alrededor de US$2299,73 por metro cuadrado a la cotizacion oficial. Sin embargo, si se consideraba la cotizacion del dolar blue hacia finales del mes, se observaba una reduccion considerable en los costos. En este caso, el costo por metro cuadrado disminuia significativamente a US$1247,73. Esto equivale a casi la mitad del costo original calculado a la cotizacion oficial.

Martin Pinus, experto en el mercado inmobiliario premium, senala que en el largo plazo, independientemente del candidato que llegue a la presidencia, el panorama es bastante alentador. “Si bien estas variables pueden afectar incluso la adquisicion de materiales en el caso de las construcciones, la retraccion actual es principalmente coyuntural“, asegura . A medida que se despejen las incertidumbres, la situacion “podria mejorar”.

Bryn enfatiza que los proveedores de insumos se encuentran con “listas congeladas” y no estan aceptando pedidos relacionados con el dolar, como acero y hierro. “A corto plazo, esto podria resultar en un aumento del costo de construccion en pesos, pero con el tiempo se ajustara “, asegura el experto.

Sin embargo, a pesar de esto, subraya que durante los ultimos 10 anos, los costos de construccion se mantuvieron bajos. En el ultimo ano, el costo de construccion se mantuvo estable, pero aun esta un 10 por ciento por debajo del promedio de la decada. Es decir, no es la oportunidad de octubre del 2020 cuando toco su piso historico de los ultimos 20 anos, pero igual sigue siendo una inversion atractiva. En este contexto, Bryn explica que es factible aprovechar la oportunidad de llevar a cabo proyectos de construccion.

El futuro de los alquileres

Soledad Balayan, titular en Maure Inmobiliaria, pone el foco en el mercado de alquileres. “Hoy no podria pasar una tasacion de alquileres en pesos”, afirma y confiesa que no recibio pedidos desde hace dos semanas. Recordemos que julio marco otro aumento record con numeros por las nubles. En datos concretos, un monoambiente en la ciudad de Buenos Aires alcanzo un valor promedio de $143.825 por mes, un dos los $176.244 y un tres, los $230.178, segun los datos de Zonaprop. .

Se trata de los departamentos que todavia no encontraron inquilino, que entran al mercado y ajustan sus valores para empezar los nuevos contratos. Solamente en el mes de julio, los precios escalaron un 11,3%, suba que por tercer mes consecutivo marca un record de incremento mensual desde que el portal inmobiliario realiza el sondeo. En los primeros siete meses del ano, el valor de publicacion de los alquileres crecio un 89,6%, por encima del avance de la inflacion (62,5%) y del indice con el que se actualizan los contratos de alquiler ya vigentes (57,3%). Mientras que en la comparacion interanual el incremento fue del 152,9%, tambien la maxima registrada desde el inicio de la serie en 2012. Esta suba supera la variacion de la inflacion interanual que fue de 116,4% y al ajuste del ICL que fue del 108,2%.

Aunque la incertidumbre esta presente, Balayan espera que el panorama se aclare tras las elecciones y visualiza mas desafios en el mercado de alquileres que en el de ventas en las proximas semanas. “Veo mas complicado el mercado locativo que el de venta en las proximas semanas”, insiste.

Mas alla de la realidad del mercado de los alquileres, en el de venta, los expertos anticipan una desaceleracion temporal en las consultas y operaciones, comparten la expectativa de un panorama mas alentador a mediano y largo plazo, con la esperanza de una mayor estabilidad economica y politica en el pais.

Fuente: La Nacion


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