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Los pasos legales necesarios para comprar bienes raíces en Chile

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Las tres fases principales de cualquier compra de propiedades en Chile son la negociación y la búsqueda de títulos, la firma de contratos o el cierre, y el registro y pago del título. Cada compra particular de la característica puede tener muchas otras consideraciones, el tiempo de estas etapas puede variar grandemente; pero, en general, todas las propiedades en Chile pasarán por estos tres pasos o la compra de la propiedad tarde o temprano, o no es una compra legalmente válida o completa.

Hay una fase adicional, que es generalmente opcional, pero común. Podríamos llamar a esto la “fase de negociaciones preliminares y acuerdo de compra”. A veces es útil fijar en los términos generales de una compra de la propiedad con un acuerdo de pagaré formal, antes de la terminación de una búsqueda de título u otro trabajo en una propiedad. Este contrato es exactamente lo que dice, una “promesa” de ir a través de una compra si ciertas condiciones se cumplen. No es legalmente vinculante en la medida en que obligará a una transferencia de la propiedad, pero puede contener condiciones o sanciones para el comprador y el vendedor si no se llevan a cabo con la compra. Por ejemplo, a veces el 10% del valor de la propiedad se registra en plica para animar a las partes a completar completamente la compra. Este instrumento puede utilizarse mientras se completa una búsqueda de títulos; quizás una propiedad necesita ser subdividida o algunas otras tareas/procedimientos hechos antes de que las otras fases formales puedan avanzar en la compra. De nuevo este paso es opcional y depende de los detalles de una compra.

1. fase de búsqueda de títulos

Esta es la investigación detallada de la propiedad. Un abogado calificado debe reunir todos los documentos legales relacionados con una propiedad en Chile, y examinar en detalle el estado de los derechos de propiedad y obligaciones del vendedor. La pregunta a ser contestada, es la propiedad y el vendedor en una posición legal para transferir completamente la propiedad? Esto puede variar desde responder si el vendedor es realmente el propietario, a temas mucho más complejos, como un título que no existe en absoluto y debe ser reconstruido.

Aunque la gente a veces compra la propiedad sin una búsqueda de título es extremadamente arriesgado, y simplemente tonto, para comprar la propiedad en cualquier lugar sin saber el estado legal completo de la propiedad que está comprando. Una búsqueda completa del título es también la base para la redacción correcta de contratos en la fase siguiente. Sin una búsqueda de título, usted no puede poseer la propiedad libre y clara hasta que los estatutos de limitaciones se agotan, entre 10 y 30 años en el futuro. En algunos casos, usted puede nunca legalmente poseer la característica, si alguna forma de fraude o de error legal esencial fue hecha.

Una búsqueda de título debe ser conducida por su abogado y nadie más. Los notarios no llevan a cabo búsquedas de título, los agentes de bienes raíces no están calificados, y los registros de propiedad no están legalmente autorizados para realizar búsquedas de título, incluso los bancos que emiten hipotecas para una compra sólo están llevando a cabo una búsqueda de título para proteger el Banco. A menudo debemos decirle a los clientes que simplemente se alejen de una compra que es demasiado lenta y costosa de completar, o simplemente es una mala compra (por ejemplo, el vendedor no tiene derecho a la propiedad). La mayoría de los problemas con bienes raíces en Chile, se encuentran en esta fase. Por lo tanto, consideramos omitir una búsqueda de título para no ser una opción para nuestros clientes.

Típicamente también en este punto en una compra, los detalles finales de la negociación tales como precio, logística de donde y cuando ocurrirá la transferencia, la verificación de las líneas de característica, y muchas otras cosas pueden ocurrir. Si se encuentran problemas con la búsqueda de títulos, esto es típicamente cuando deben ser corregidos.

2. firma de contrato de compra/venta (a.k.a. cierre de bienes raíces)

Un contrato debe ser firmado por un notario público chileno en Chile, y en ninguna otra forma, para que un contrato sea legalmente vinculante para bienes raíces en Chile. La venta o compra de la propiedad es nula, por cualquier otro método. Usted no puede recibir y aceptar una oferta por la propiedad por tales cosas como una carta, correo electrónico, o cualquier otro método.

En este punto, el pago de la propiedad se deposita tradicionalmente con el notario público en forma de cheque bancario. Se coloca en fideicomiso con el notario público, junto con instrucciones para su liberación al vendedor o retorno al comprador, en caso de que se obtengan ciertas condiciones.

3. registro y pago del título

El contrato de compra/venta notariado se presentará al registro regional de la propiedad. El registro regional de la propiedad incluirá la propiedad en el registro oficial de bienes raíces; o, en caso de un problema, rechace el registro con una explicación. También, en este punto, ciertas cosas como hipotecas u otras limitaciones en la transferencia serán registradas en el título.

Si todo va bien, sólo después de que la propiedad esté registrada en el registro regional de bienes raíces, el vendedor recibirá el cheque bancario.

Una vez más, hay maneras casi infinitas que una compra de la propiedad puede apartarse de estas fases generales, pero casi todas las transferencias de propiedad pasarán por estos pasos tarde o temprano de una forma u otra. Por ejemplo, en el caso de una propiedad comprada por una hipoteca, la fase final de la regeneración del título, con un título completamente registrado en su nombre, no puede ocurrir por años cuando la hipoteca registrada en el título es levantada.

La versión abreviada de cómo se compra la propiedad en Chile es:

  1. Localice una propiedad deseable
  1. Obtener un número de Rut
  1. Hacer una oferta y acordar un precio
  1. Búsqueda de títulos
  1. Transferencia de fondos
  1. Firma en el notario, y
  1. Inscribir la propiedad

Fuente: Spencer global

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