Ley de Tierras Rurales Argentina
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En diciembre de 2011 el Congreso de la Nación sancionó la ley 26.737, ley que establece una fuerte limitación a la compra de tierras por parte de extranjeros. En junio de 2016, el gobierno del Presidente Macri mediante cambios en el decreto reglamentario introdujo alguna mínima flexibilidad al régimen.
Situación de lo más insólita
Es conocido por todos que la puesta en valor de recursos naturales requiere además del concurso de capital y de tecnología.
El efecto devastador de la crisis energética en las cuentas externas abrió una ventana para la practicidad en Vaca Muerta; se identificó, se aceptó y hasta se promocionó desde el Estado la aplicación de capital y tecnología por parte de extranjeros; con cierto paralelismo, este nuevo paradigma se hizo extensivo a la extracción de litio y en el aprovechamiento de la energías renovables.
Con el avance de la gestión Macri, la creciente inestabilidad económica y política esmeriló todo atractivo para la potencial inversión extranjera en tierras en Argentina; la restricción de la ley de tierras rurales resultó redundante y su mejora o remoción cayó en el olvido. Paradójicamente, el sector agropecuario hoy es único en el sentido de que su potencial de crecimiento permanece restringido por una ley.
Replicar esta apertura ahora en el campo podría desencadenar una verdadera revolución de inversiones y de empleo, y con alcance a todo el territorio. Se trata de una medida sin costo social alguno, con todo para ganar; se trata simplemente de priorizar el bienestar de la población por encima de una convicción que se demostró inconducente.
La foto de la situación actual
Gateway to South America es una inmobiliaria premium dedicada a asistir a inversores extra-región en sus inversiones inmobiliarias en el Cono Sur. En los tres últimos años de trabajo hemos sido testigos de un importante flujo de inversiones agroalimentarias en los países vecinos en fuerte contraste con la poca actividad en nuestro país. Nuestros colegas nos reportan un enorme stock de propiedades ofrecidas a la venta y un mercado muy, pero muy frío.
A nivel mundial, la inversión en tierra se ha ido consolidando como una nueva clase de activo que se caracteriza por no mostrar correlación con los vaivenes de los mercados financieros. Esta nueva categoría se basa en la tendencia creciente de los valores de la tierra en virtud del incremento de ingresos de la población mundial, la tendencia hacia la urbanización y por la difusión de la dieta occidental en países densamente poblados de oriente.
Se consume una mayor cantidad de alimentos y se accede a productos de mayor calidad –no solo proteína animal, sino frutas y verduras enfriadas, frutos secos y semillas. Los principales administradores de portafolios del mundo tienen como objetivo sumar activos en tierra en sus respectivas carteras. Las cifras que se manejan son enormes y se percibe una presión sobre los precios al alza a nivel global. Esto es particularmente notorio en el caso de Australia, que recibe inversiones de fondos de pensión estatales de Canadá, de asociaciones profesionales de estados norteamericanos, fondos de inversión europeos y árabes, grandes fortunas individuales y multinacionales de alimentos, entre otros.
Los inversores institucionales están avanzando en la observación de los criterios ESG (Environment, Social impact, Governance). Las empresas que reciben inversiones deben cumplimentar los requerimientos del cuidado ambiental, deben contribuir socialmente en las comunidades en la que se asientan pero fuera de su giro de negocio y deben tener un gobierno corporativo profesional, una operación también profesionalizada, registros contables transparentes y estadísticas de indicadores físicos de rendimiento y de gestión.
Las comunicaciones y la tecnología de la información experimentan una fuerte ola de nuevas herramientas y técnicas aplicables en la producción de alimentos. Sorprenden a diario la baja de costos de los equipamientos para riego, avances en el control sanitario, logros en genética, trazabilidad de la producción, packaging y logística, entre otros progresos significativos.
El continuo deterioro de la situación económica en el tiempo y la presión fiscal han reducido la capacidad de generar fondos del sector agropecuario argentino; también una mayor precaución en la re-inversión de los excedentes. En relación a la incorporación de tecnología la situación no es tan grave pero también hay mucho espacio para ganar.
El boom del precio de la soja de comienzos de siglo posibilitó a gran parte de la Pampa Húmeda atravesar esos primeros años con un cierto confort financiero; no se puede afirmar lo mismo en relación a la ganadería de carne y de leche. Con muy puntuales excepciones, los productos de las economías regionales también acompañaron la baja performance de las actividades ganaderas.
En todo el territorio hay productores quebrados en lo financiero y en lo anímico. En la zona pampeana, si bien se encuentran paños de tierra sin trabajar, la situación es un poco más acomodada e incluso hay algunas “islas de modernidad y abundancia”; en las economías regionales por el contrario, los productores consumieron su capital de trabajo y están sin acceso al crédito; muchos se ven obligados a disminuir o a discontinuar la operación, para finalmente terminar vendiendo su propiedad.
Una revolución de inversiones y empleos calificados
Establecimientos forestales, plantaciones de olivos, o una empresa ganadera en un rango de valor de USD 60 millones tienen muy pocos potenciales compradores argentinos; el vendedor está obligado a malvender o a esperar indefinidamente. Con la derogación propuesta, habría más actores de peso y un mercado de propiedades mucho más fluido, que ofrecería liquidez ante la eventualidad de elegir retirarse del negocio.
Algo similar ocurriría con el intercambio comercial y con la inversión en productos y servicios relacionados, y con el empleo. Habría una fuerte inyección de capital en todo lo relacionado al nuevo marco de negocios. Se podría generar un mejor entorno para diversos clusters con potencial de exportación de los desarrollos obtenidos en el orden local. Hay disponibilidad de propiedades bellísimas en lo paisajístico que pueden ofrecer experiencias de contacto con la naturaleza muy preciadas por el turismo internacional.
Las empresas agropecuarias que quieran ponerse en orden como para seducir potenciales compradores o incorporar nuevos socios deberán invertir en su aproximación a los mencionados criterios ESG.
Las empresas, al estar más ordenadas y operar de modo transparente podrían recibir inversiones de fondos locales ad hoc y de acceder a una mejor calificación crediticia. Lo anterior contribuye al desarrollo del mercado de capitales y brinda una alternativa sólida y confiable a la formación de activos externos. Estas empresas podrían ser vehículos para la colocación de ahorros previsionales con respaldo en la economía real -y no en bonos de un Estado quebrado de modo secular. La participación masiva de pequeños ahorristas en fondos de inversiones agropecuarias podría contribuir a disolver la vieja dicotomía entre campo-ciudad o campo-industria.
En el nuevo clima de negocios agroalimentarios también habría fuertes inversiones en educación y oportunidades de empleo altamente calificado. Se podría interrumpir el proceso migratorio hacia los grandes centros urbanos y hasta quizás revertirlo.
Los ingresos provenientes de semejante expansión de la actividad productiva permitirían financiar una rebaja impositiva generalizada, colaborar en la generación de divisas, en el ordenamiento general de la economía y en la calidad de vida de la población.
Si enviamos una señal en esta dirección, entiendo con modestia que la respuesta favorable del mundo puede darse por descontada.
About Alejandro Cabrera
Alejandro's expertise fits well with his Special Projects position within GTSA. His cross-cultural international business experience working along aside large foreign companies in Argentina, Brazil, Chile and Uruguay giving expert advice related to M&A and Joint Venture negotiations. He is fluent in English, Spanish, French and Portuguese
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