¿Fondos de Inversión Agrícola, un saco sin fondo?
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Financieramente, todos recordamos la fecha: septiembre 2008. Crisis sub-prime y todo lo que ha pasado en estos ya 10 años. Las tasas mundiales cayeron, las rentabilidades de muchos negocios bajaron y diversos negocios ‘too big to fail’ finalmente sí cayeron. Pero hubo un denominador común en un sector particular. Donde había activos reales y tierra agrícola, el daño fue menor.
Por otro lado, el dilema de la alimentación mundial continúa. Al 2050 la población será de 9 billones de habitantes. Algunos creen que podrían ser 10 billones. En Naciones Unidas se estima que la oferta de alimentos deberá aumentar entre un 25 y hasta un 70% para poder alimentar a estos 9 billones de habitantes. Otras organizaciones indican que la comida para lograr esto ya está presente, y que el problema es más bien de distribución, conservación y acceso, todo lo cual requerirá de una gran inversión en los diferentes niveles de la cadena productiva.
Independiente de la posición, la población sigue creciendo, al igual que lo hace el ingreso promedio en muchos países, aumentando el poder adquisitivo para comprar más y mejor calidad de alimentos. Así, luego de satisfacer las necesidades básicas, lácteos, carnes, frutas, y otros alimentos de origen vegetal seguirán aumentando su participación en la dieta de millones de personas.
La problemática a lo anterior se cierra en la disponibilidad de tierra y agua. Sabemos que la tierra arable para producir alimentos es escasa o al menos limitada, y que esta realidad junto con un cambio climático en desarrollo, harán de este activo productivo un bien aún más escaso.
Luego, el que la tierra agrícola sea un refugio de inversión, no es novedad para nadie hoy.
Según cifras de Global Ag Invest, la inversión en el sector agrícola pasó de USD 150MM en 2012 a USD 2.500MM solo en 2015, y se espera que llegue a 3.000.000MM (3 trillones) en 2050 para alimentar la población de los 9 billones de personas.
Todo lo anterior, ha movilizado a múltiples fondos de inversión a dirigir más recursos a la tierra y negocios agroindustriales, ya sea por seguridad alimentaria, control de cadenas alimentarias o simplemente buscando rentabilidad a la inversión mayor a la de sus países de origen. Esto ha generado un foco importante en países en desarrollo, particularmente del hemisferio sur, generando una presión sobre la disponibilidad de la tierra para las empresas locales, y con esto a su vez una presión, al alza en su valor.
¿Hasta qué punto los fondos seguirán invirtiendo en Agro? ¿Cuales son los montos involucrados? ¿Que buscan específicamente estos fondos? En los párrafos siguientes hago algunas reflexiones sobre cuales podrían ser las oportunidades y amenazas para los diferentes actores involucrados en agricultura.
Los Valores de La Tierra Agrícola en la región.
En América latina, entre selvas, altas montañas, cordilleras y desiertos, la tierra agrícola arable no necesariamente es muy abundante, a lo cual hay que sumar la presión de crecimiento urbano y por supuesto la falta creciente de agua en muchas regiones agrícolas.
Justamente, una de las teorías que sustenta que hoy ya está disponible toda la comida para el año 2050, es que el problema radica en la distribución, sustentabilidad y él cambio climático, que obligará a manejar mejor el riego, las cadenas logísticas, el almacenaje de alimentos, como la tecnología aplicada para que las productividades y rendimientos por hectárea no caigan al 2050.
Con esto, ya podemos estimar que los valores de la tierra estarán correlacionados positivamente a disponibilidad de riego, infraestructura vial y puertos (y la estabilidad sociopolítica para que éstos operen), además de por supuesto el clima asociado y los cultivos que generen rentabilidad sobre la tierra.
Por ello, no sorprende que sólo en E.E.U.U., y según el Consejo Nacional de Inversiones Fiduciarias Inmobiliarias (NCREIF) desde el año 1992, el sector propiedades agrícolas nunca ha presentado valores negativos, y que entre los años 2003 y el 2015 la rentabilidad promedio ha sido superior al 15%. Tampoco extraña que China, con el 20% de la población mundial en un territorio que representa sólo el 8% del total de las tierras cultivables del planeta (y ya cultivadas por miles de años), no tiene más remedio que abrirse al mundo y aprovisionarse de más tierra en el extranjero, donde América Latina es definitivamente un buen lugar.
Así, numerosos fondos de Inversión han comprado grandes extensiones en Brasil, Argentina, Uruguay, Paraguay y Bolivia, y recientemente superficies crecientes en Perú y Chile. El móvil general es el mismo: Menores valores relativos, disponibilidad de agua, tierra fértil y productiva, además de menores limitaciones a inversionistas extranjeros que en otros países.
En relación con valores de tierra y las oportunidades de inversión, según Gateway to South America (GTSA), el país con los menores valores de tierra de la región es Bolivia, donde la inestabilidad política y el riesgo social son evidentes.
En la misma línea, Paraguay tiene un potencial similar, con algo más de estabilidad, logrando valores de tierra entre USD 6000 y USD 10.000 por hectárea (ha) para tierras ganaderas bien desarrolladas o USD 500 a 2000/ha para tierra virgen por desarrollar. En zonas más extremas los valores pueden llegar hasta USD 300/ha. Uruguay por su lado es un país más pequeño y un sistema político y social más ordenado, lo que se refleja en mayores valores de la tierra en torno a USD 4.000 a 12.000/ha, según sea de tipo ganadero o agrícola de primera categoría.
En Argentina, las extensiones y diversidad son enormes. La tierra agrícola de primer nivel será similar en valor a lo que se puede encontrar en sus países vecinos. Colombia, no se ha quedado atrás, y gracias a un mayor clima de paz y apertura a la inversión extranjera, la tierra con aptitud para algunos frutales puede encontrarse desde los USD 500 y 1000/ha, con un interesante desarrollo para los siguientes años. No por nada hoy ya hay empresas de todo el mundo, y con participación en Chile y Perú, explorando o abiertamente invirtiendo en Colombia.
Al comparar estos valores con una hectárea lechera o frutal en Europa, California o en Nueva Zelanda, uno comienza a entender mejor el móvil de los fondos de inversión agrícola hacia Sudamérica.
Mirando hacia APEC, en Perú, el valor de la tierra ha evolucionado igualmente muy rápido. Hasta hace no mucho tiempo, en los valles de la costa, la tierra agrícola se encontraba en torno a USD 5.000 a 12.000/ha. Sin embargo, el explosivo crecimiento de la fruticultura de exportación ha generado una presión al alzan en los mejores valles y algunos proyectos de irrigación, donde ésta aumentó a USD 15.000 y luego USD 30.000/ha, agotándose incluso los espacios y mayormente el agua, que está siempre asociada a la tierra. Así, no es de extrañar encontrar transacciones con precios por sobre USD 50.000/ha y hasta USD 100.000/ha en valles muy específicos y en superficies menores. Sin embargo, recuerde, que una cosa tenga un precio, no significa necesariamente que ese sea su valor.
Esta escalada de precios ha ocurrido igualmente en Chile con un historial de economía abierta y fruticultura de ya varias décadas. En los mejores valles agrícolas centrales, los valores de la tierra pueden ser comúnmente de USD 40.000 o 50.000/ha, presentando transacciones que han alcanzado los USD 70.000 o USD 100.000/ha (y USD 180.00 también!), pero claramente no es la norma ni es agrícolamente explicable. En el marco del cambio climático, la zona más lluviosa del sur ha despertado interés. Así, no es extraño encontrar valores de tierra de entre USD 20.000 a 30.000 con aptitud frutal o de USD 10.000 a 20.000 en las mayores extensiones de la zona ganadera y lechera, que solo hace 10 años atrás tenían un valor de USD 8.000 o menos dólares por hectárea. La experiencia y externalidades positivas en el valor de la tierra que han generado empresa como Manuka es ya bien conocida.
Es decir, aumentos de valor entre un 25%, 50% y hasta 100% no son escasos en los últimos años, y esto atraer rápidamente a inversionistas de todo tipo.
Nuevamente, si algún cultivo puede justificar estos altos valores por hectárea, dependerá de la capacidad del comprador de generar los flujos futuros necesarios. Aún así, en la medida que nuestros países sigan creciendo y los agricultores envejeciendo, el espacio para la consolidación y el crecimiento del valor de la tierra es evidente, y así también la potencial rentabilidad para el inversionista.
Sólo en Perú, se espera que nuevos proyectos de irrigación como Majes – Siguas, Chavimochic III o Chinecas aportarán más de 300.000 nuevas hectáreas de riego agrícola de alta calidad. Con una inversión promedio de solo USD 10.000/ha (ej. arreglos de suelo, sistemas de riego y otros), esto significa la no despreciable cifra de USD 3.000MM (3 billones). Sabemos que la inversión en frutales de alta rentabilidad es considerablemente mayor (USD 30 a 70M/ha).
En Chile, y según Fedefruta, sólo la fruticultura chilena requerirá al menos USD 600MM al año para reconvertir huertos obsoletos o con rentabilidad baja y decreciente, sin considerar nuevas inversiones en infraestructura de proceso deficitaria como es en cerezas o nueces, o la ampliación de la frontera frutícola en la zona sur.
¿Quiénes financiarán estas inversiones agrícolas? Bueno, seguramente algunos fondos de inversión estarán presentes.
Tipos de Fondos de Inversión
La presencia de fondos de inversión en la región no es nueva. Los hemos visto aparecer en forma creciente al menos en los últimos 10 años. A pesar del gran hermetismo de muchas oficinas de M&A sobre quiénes son, en una búsqueda rápida en internet y foros especializados, los nombres aparecen rápidamente. Si antes era sólo algunas decenas, hoy fácilmente hay más de 100 o 300 nombres según el tamaño y tipo de inversión.
Pero ¿Como se pueden clasificar todos estos fondos de inversión, para eventualmente acercarse de forma más dirigida e informada a uno de ellos?
Los Fondos de inversión pueden clasificarse o segmentarse según múltiples criterios, pero el más relevante es el que indique su política de inversión. Esta política define los mercados en los que puede invertir, el tipo de activos y el horizonte de inversión.
En relación con la política de inversión, muchos fondos agrícolas tienen al igual que la agricultura, los mismo dos objetivos de rentabilidad: 1) El flujo del negocio agrícola, variable en su naturaleza, y 2) una rentabilidad sobre el capital proveniente básicamente de la tierra, que en algunas regiones podría eventualmente asegurar una rentabilidad mínima anual.
Algunos fondos inmobiliarios obtienen su rentabilidad de las rentas que genera el inmueble con fines comerciales. Así también, existen grandes fondos que replican esta práctica en el agro, comprando el activo para luego entregarlo en arriendo a operadores experimentados, pero al final (en la salida o Exit), todos los fondos apuestan en algún grado a la plusvalía de la tierra, pudiendo participar en proyectos de desarrollo (Greenfields) u operaciones agrícolas ya en marcha (y con flujos), pero todavía con potencial de crecimiento.
Tipos generales de Fondos de Inversión en Agro:
Grandes Instituciones privadas e intermediarios. Grandes fondos de Capital Privado o Private Equity, o Sub-fondos de Fondos, que generan a su vez fondos más pequeños para explorar internacionalmente oportunidades.
Un clásico europeo es el gigante alemán Aquila con varios Billones, destinando solo unos USD 100MM para compra de campos en USA y su posterior arriendo. Otras combinaciones de fondos son grupos financieros o bancos de inversión, entrando en asociación con fondos de inversión, como el clásico americano Amerra con Macquaire Group. Otros nombres muy grandes participando en agricultura en el mundo pueden ser también Panda Agriculture, BlackRock, entre otros. A nivel regional, destaca AdecoAgro, con más de 340.000 hectáreas propias en Argentina, Brasil y Uruguay, y con inversionistas de la talla de George Soros.
Inversionistas Institucionales. Solo en USA los fondos de inversión son probablemente los inversionistas más importantes en Private Equity, y seguramente también en agricultura. Fondos de pensiones y compañías de seguros son actores relevantes, con grandes volúmenes de capital para invertir en el agro y específicamente en tierra. Un clásico es el fondo de pensiones de profesores de USA con más de 487 billones en fondos administrados, es igualmente uno de los mayores inversionistas de tierra agrícola en el mundo.
Universidades con sus fondos de estudiantes y otros intereses privados, o comúnmente conocidos como Endowment Funds, con Harvard como otro de los conocidos localmente.
En el caso específico de Chile es pertinente comentar el reciente cambio regulatorio que permite a las AFP invertir en activos inmobiliarios. Aunque será un proceso que tomará tiempo, no nos extrañemos de ver pronto AFP participando en Agricultura.
Agencia Gubernamentales y Bancos de Desarrollo. Estos tienen mayormente foco en países en desarrollo, con fondeo provenientes de impuestos y motivados por un amplio espectro de intereses políticos y económicos. Un clásico en este grupo es el IFC o International Finance Corporation, que es el brazo de inversión privado del Banco Mundial. En el otro lado del mundo, particularmente en los países del medio oriente, con grandes excesos de caja producto de la riqueza del petróleo que deben ser diversificadas, grandes fondos soberanos de inversión (FSI) de países como Kuwait, Arabia Saudita, Catar o los Emiratos Árabes Unidos buscan igualmente invertir fondos en Agricultura. Tal es la importancia de la seguridad alimentaria y la inversión sectorial, que ésta es parte de las políticas públicas del gobierno apoyando el Food Security Center y ferias de inversión Agrícolas como Agriscape.
Corporaciones Multinacionales y otros Agronegocios en proceso de internacionalización. Este grupo incluye a grandes corporaciones generando sus propios fondos de inversión, negocios familiares y Family Offices invirtiendo en Agricultura.
En Chile algunos grandes fondos externos ya conocidos son Cosco (Viña Bisquert), Joyvio (Subsole) o Yantai Changyu Pionner Wine. A nivel de una combinación público-privada de menor tamaño un referente es el Fondo Sembrador. Otros ejemplos exclusivamente privados son el aumento de capital por Drake (ex D&S – Lider) en Manuka por USD 25MM, la compra de Limoneira (USA) de Agrícola San Pablo (Larrain Vial) o la más operación de M&A frutícola más importante de los últimos años, con la fusión de Hortifrut con el negocio de arándanos de Talsa-Perú, valorizada en USD 160MM.
En Perú, ejemplo de operaciones privadas importantes recientes podrían ser la compra de Hoja Redonda (PE) por el Grupo San Miguel (ARG) en USD 64MM, la toma de control de Sunshine por Limones Piuranos (PE) y Wealmoor (UK), u otras anteriores como la compra de Agrícola Challapampa por Vanguard International Corporation, entro muchos otros fundos de inversión comprando operaciones y extendiendo sus operaciones agrícolas más allá de su país de origen.
En Argentina, dada la creciente inestabilidad política, de tipo de cambio e inflación, sumado restricciones a la exportación, las inversiones externas de fondos han sido menos frecuentes. Además del gigante AdecoAgro y otros casos equivalentes, se han generado más fondos locales para ofrecer rentabilidad en dólares a inversionistas privados que no tienen disponibles localmente vehículos de inversión más tradicionales. Algunos nombres conocidos en este segmento son ManAgro, AdBlick, Faro Capital, entre otros.
Inversionistas individuales. Aunque de menor escala, no hay que olvidar a los individuos de alto patrimonio, que ya sea vía Family Office o en forma directa, que podrían aportar varios miles o incluso millones de dólares para algún desarrollo o inversión agroalimentaria. En definitiva, un vecino, algún familiar, el socio de su planta de recepción o empresa exportadora o podría ser un potencial inversionista en forma directa o indirecta, como por ejemplo vía algún fondo privado de inversión (FIP o SAFI).
¿Que buscan?
Ya lo comentamos. Los tres grandes móviles son: Rentabilidad, Seguridad Alimentaria y/o mayor control de una cadena agroalimentaria, y si es en contra estación mejor. Pero además de lo evidente de tierra agrícola exclusivamente, algunos buscan operaciones integradas o invertir en aquellas soluciones a problemas de mayor productividad. También lo dijimos. La comida para el 2050 estaría presente, y lo que falta es más tecnología, logística, almacenamiento, conservación y sustentabilidad. Por ello, hay fondos especializados en pequeñas Start-Up o empresas ya en marcha que apoyen el sector agrícola, como el riego, desarrollo de nuevas plantas, GMO o Non-GMO, proteínas vegetales, nuevas tecnologías de manejo de datos, en almacenamiento, etc., pues sin más y nueva tecnología no será posible alimentar a la humanidad en el año 2050.
Justamente esta nueva tecnología en el agro es la que ha aumentado el interés de inversionistas de incursionar en este ‘riesgoso’ o más bien variable negocio agrícola. Los avances tecnológicos han aumentado la productividad de múltiples sectores, lo cual a su vez aumenta la rentabilidad del negocio (y con ello también de la tierra). Pero lo más relevante, es que la tecnología ha permitido generar más información para controlar estos negocios a distancia y mitigar mejor sus riesgos.
Otra forma clásica de mitigar riesgos es diversificar un portafolio. Así, muchos fondos invierten en diferentes cultivos en diferentes zonas, para reducir el riesgo agrícola. Esto, junto con administradores especializados en el sector agrícola, lo cual abre una oportunidad para negocios más pequeños de ser adquiridos por este portafolio de inversión de un fondo mayor.
Finalmente, el ticket y el problema del tamaño de la inversión es un tema relevante, y dependiendo de las extensiones disponibles y los valores de la tierra o del negocio, no es evidente encontrar la combinación de escala de inversión-tipo de negocio buscado-estabilidad sociopolítica deseada por un fondo en particular. Sin embargo, nuestra agricultura y cadena agroalimentaria es diversa, y debería haber un negocio para cada tipo de fondo.
¿Como agricultor o empresario agrícola, por qué buscar un fondo de inversión?
En línea con mis últimos dos artículos sobre Banca&Deuda Agrícola y de Directores Externos para empresas Familiares, los fondos agrícolas vienen a complementar bien algunas de las mismas necesidades y problemáticas comunes en la agricultura regional:
- Endeudamiento: Cuando el negocio ha tocado techo en su nivel de deuda, el siguiente paso es el capital. Ya sea las 3F (Friends-Family-Fools), nuevos inversionistas profesionales, o un fondo de inversión especializado en Agro, puede ser el camino para aportar ese capital con valor agregado al negocio. Adicionalmente, algunos fondos tienen también divisiones de deuda senior, subordinada o mezzanine, que podrían complementar a la banca agrícola local o regional, antes de considerarlos como socios en el capital. Acá habría que agregar los fondos de inversión especializados en capital de trabajo y Trade Finance, todo un mundo en si mismo.
- Directorios Familiares: Un fondo agrícola, como cualquier otro fondo, agrega profesionalismo y mejores prácticas al negocio familiar. Con esto aportará uno o más directores externos a la mesa directiva, enriqueciendo la conversación y manejo de la empresa. Uno de los grandes beneficios de incorporar a un fondo de inversión es poder llevar a la compañía a ese ‘siguiente nivel’ que en forma orgánica hubiese tomado más tiempo.
- Estrategia: Un fondo agrícola, podría ser parte de la estrategia de corto, mediano o largo plazo para crecer más rápido local o regionalmente o internacionalizarse. Puede ser para ampliar el canal comercial, generar una integración vertical por medio de otros negocios en el fondo, o abiertamente ser parte de un plan de sucesión o salida. Consecuentemente hay fondos para el corto, mediano o largo plazo. En la mayoría de los casos, y dada la especialización del negocio junto a la idiosincrasia local, requerirán mayormente la presencia del fundador, ya sea en la administración, la propiedad o el directorio.
- Desarrollo sustentable. Contrario a la creencia común de que los fondos son depredadores de negocios agrícolas, muchos de estos fondos tienen estrictas políticas de inversión, donde la sustentabilidad y el desarrollo de las comunidades son fundamentales, además de tener recursos importantes para apoyar un el crecimiento los negocios. Según FAO, los fondos de inversión agrícola pueden ser positivos aceleradores de la cadena de valor en países en desarrollo, en la medida que sus intereses (ej. Exportación) requieran de un mayor desarrollo de los productores primarios (los agricultores). Luego, la incorporación de un fondo además de solucionar un problema particular puede generar también un gran bien general.
En definitiva, los fondos de inversión no son un saco sin fondo, pues los recursos de la economía serán siempre limitados. Pero los fondos de inversión agrícola sí cuentan con capitales importantes en búsqueda de rentabilidad y nuevas oportunidades de inversión agroalimentaria en la región.
Fuente: Gustavo Cardemil, GCA
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