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Comienza a reactivarse el mercado en Bariloche

La plaza inmobiliaria en San Carlos de Bariloche comenzó a moverse tras las expectativas generadas por el nuevo modelo económico.

La salida del cepo cambiario sumado al blanqueo de capitales y los anuncios de créditos hipotecarios activó la demanda de inmuebles de la localidad. “Hay más consultas, más operaciones. Algunas de ellas chicas, pero la rueda empezó a girar. En general, todo comenzó a moverse; tanto la parte de terrenos como la de departamento nuevos”, confió Laura Fenoglio, uno de las principales emprendedoras inmobiliarias de la región.

El mercado en toda esta zona tiene características especiales. Si bien la ciudad no es una de las más grandes del país, como para generar una importante escala de negocios, tiene atractivos naturales únicos que entusiasman no sólo a los inversores locales, sino también de otras partes del país y del resto del globo. El espectro de la oferta, por su parte, es muy amplio. Existen en plaza inmuebles para la venta que apuntan a los distintos segmentos del mercado: ABC1, alto poder adquisitivo, y estándar, que está destinado a familias o individuos de clase media.

Hace aproximadamente 16 años, un monoambiente de apenas 23 metros cuadrados en pleno centro de la ciudad tenía un precio de venta de unos 15.000 dólares. Hoy esa misma unidad se puede llegar a ofrecer a más de 45.000 dólares. Y estamos hablando de un pequeño departamento ubicado en uno de los edificios más criticados de Bariloche, por su estética y servicios, pese a tener una excelente ubicación detrás del centro cívico y a metros del lago Nahuel Huapi.

Esto ejemplo muestra, en definitiva, la volatilidad de precios que presenta la plaza inmobiliaria y los buenos rendimientos que se pueden llegar a obtener al invertir en ella. En la actualidad ya se han superado holgadamente los valores de equivalencia con el “uno a uno” (1993-1998) que fue una época donde existieron muy buenos precios para las propiedades. Hoy el piso promedio del metro cuadrado medido en dólares está en sus máximos de los últimos años.

Las sostenidas consultas por lotes, casas y departamentos que se produjeron con la apertura parcial de la economía y el blanqueo de capitales, a partir de enero del año pasado, continúan empujando los precios hacia arriba, alcanzando en este último año valores que ya parecen, al menos en algunos casos, exageradamente elevados. El costo de oportunidad y la ubicación, son intangibles que juegan muy fuerte en la formación final de precios en esta localidad, algo que no se da en la mayor parte del mercado argentino.

Pero la lógica apunta a que si se vende a precios altos es porque alguien compra y acepta esos valores. Y efectivamente es así, ya que el mercado de Bariloche se mueve exclusivamente por la oferta y la demanda. Sobre este punto hay que señalar que, en estos últimos meses, volvió a aparecer la presión de la oferta que hizo mover las cotizaciones del metro cuadrado al alza.

Esta suba, en dólares, se debe también a que los costos de construcción en pesos están siguiendo una senda de crecimiento importante contra una paridad cambiaria que no reacciona, lo que en definitiva termina levantando el valor del metro en dólares más de lo normal.

Las estadísticas oficiales avalan estos argumentos. Mientras que los costos de construcción, al cierre de mayo, para desarrollar un edificio en propiedad horizontal se incrementaron un 26% en doce meses, el dólar sólo creció en este mismo periodo 11%. Es decir, la propiedad en moneda dura subió en el mercado un promedio del 15% en sólo un año.

El retraso cambiario está afectando a varios sectores de la economía, y el sector inmobiliario y de la construcción no queda fuera de este esquema. Y más aún en una plaza como es la de Bariloche que muchas de las operaciones se concretan con extranjeros que llegan con dólares de su país para invertir en la región.

Datos clave
es el valor de venta promedio del m² de un departamento usado y básico en el radio céntrico de Bariloche.
u$s 2.100
fue el crecimiento interanual que tuvo el costo de la construcción en mayo.
26%
es el precio de venta, por m², de un departamento a estrenar frente al lago en el centro de la ciudad, según datos del mercado.
u$s 3.500
El ladrillo sigue siendo un buen refugio para los ahorristas

Laura Fenoglio, es una de las referentes más importantes que tiene el mercado de la región. Esta fue parte de la conversación que “Río Negro” mantuvo con la emprendedora.

P- ¿Qué tipo de comprador hay en Bariloche?

R- El abanico es grande. Pero últimamente el mercado está demandado en el segmento de departamentos para inversión que lo promueve el tema de renta temporaria. También está aquel que quiere radicarse en Bariloche y ya piensa en terreno y construcción.

P- Y el que llega de afuera de la ciudad, ¿elige barrios cerrados o terrenos abiertos?

R- Depende. Hay mercado para los dos. Un barrio cerrado tiene más gastos y es para un nivel definido de la demanda.

P- ¿Hay mercado para el alquiler de esas casas?

R- Si. Hay demanda. Existe mucha gente que vacaciona con este sistema de parar en casa. Es un modelo que se implementó hace ya unos cinco años y que aquí funciona bien. Los motores de este esquema son las páginas de internet especializadas en alquiler de viviendas temporarias.

P- Perspectiva de aquí hacia adelante…

R- Muy positiva. Estoy viendo una progresiva reactivación. Es más, si vemos los resultados del blanqueo de capitales, parte de esa millonaria cifra terminará en el mercado de inmuebles.

P- ¿Se notó el blanqueo de ciudadanos locales?

R- No necesariamente las inversiones llegan por esta vía. En nuestra ciudad impacta lo que sucede en todo el país.

P- ¿Esta inversión es refugio para el ahorrista?

R- La compra de ladrillos es un muy buen refugio. Lo fue, lo es y será un buen destino para conservar los ahorros.

P- ¿Inclusive con los altos costos de la vivienda en Bariloche?

R- Si. Aquí se puede sacar un 5% en dólares de renta sobre el precio de la inversión. Pero debemos señalar que existe una duplicidad sobre los fondos colocados en el mercado ya que la propiedad da una renta como mencionamos, pero por otra parte sigue creciendo en valor.

El costo de oportunidad y la ubicación son intangibles que juegan muy fuerte en la formación final de precios en esta localidad.
“Aquí hay mucha demanda del interior de la Argentina. Córdoba y Santa Fe con gente de campos que quieren invertir aquí en una vivienda. Inclusive muchos ciudadanos del Valle invierten”.
“Aquí se puede sacar un 5% en dólares de renta sobre el precio de la inversión. Pero existe una duplicidad, ya que la propiedad da una renta pero por otra parte sigue creciendo en valor”.
“Contra la actividad están las Lebac, las Letes y otras herramientas que están dando enormes ganancias. Este escenario es muy difícil… nos desarma financieramente”.
Laura Fenoglio,
Fuente: Rio Negro

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Geoffrey McRae

About Geoffrey McRae

Geoffrey McRae is the founder of GTSA – Marketing. He is a New Zealander with a strong Agro-business and Real Estate background spanning over 30 years. Prior to coming to South America, he was one of Australasia’s most successful Real Estate negotiators reaching the highest level in the industry. He has a reputation as a brave and a formidable negotiator and creative ‘deal maker’. His reputation for discretion, experience, and expertise have involved him in representing some of the world’s highest profile investors. I hope you enjoy reading our news site. Please share it on your social media below.

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