Buenos Aires Oficinas premium, al margen de la crisis: precios y cuáles son las zonas más buscadas
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El mercado de oficinas AAA no sufrió la caída del mercado inmobiliario y la demanda de espacios se mantiene. Cuáles son los proyectos en desarrollo. Precios y zonas más buscadas por las empresas
El mercado de oficinas continúa arrojando resultados positivos, más allá de la crisis inmobiliaria que atraviesa el país desde el año pasado. Bajos niveles de vacancia, valores de renta que se defienden -en especial en proyectos corporativos premium- y una rentabilidad interesante generan un marco que seduce a los principales desarrolladores del real estate local.
Mariana Stossl, investigadora de mercado de la firma Newmark Grubb Bacre, brinda un resumen del panorama actual de oficinas clase A: con aproximadamente 2,256 millones de metros cuadrados totales edificados de stock de esta categoría, existen 1,445 millones de metros cuadrados rentables, valor que se encuentra un 30% por debajo del promedio de la región, y representa una vacancia del 7%. Esta limitación de stock y la vacancia reducida hacen que el valor de renta de las oficinas se mantenga estable, promediando los u$s 27,23 (por m2) para toda la Ciudad. Las zonas con más demanda son el área de Catalinas-Retiro, seguido por el corredor Libertador y el Polo Dot, en General Paz y Panamericana.
Si bien, “todos los años con procesos electorales, la incertidumbre genera mayor volatilidad en el mercado y freno en la actividad, los ingresos continúan en valores altos pese a la devaluación, con niveles de ocupación elevados dándole al negocio mayor previsibilidad. Como los precios de venta no han bajado, la búsqueda debe ser más enfocada para detectar las oportunidades”, aconseja Stossl.
Por su parte, para Rafael Valera, broker senior de la consultora corporativa Cushman & Wakefield, “la vacancia se mantuvo relativamente constante y los precios tuvieron un leve descenso encontrándose, entre los inmuebles más afectados, los edificios más antiguos que se encuentran en los submercados de Microcentro, 9 de Julio, Catalinas y Panamericana”.
Según los datos de esta consultora, durante el primer trimestre del año la vacancia en este mercado es de 6,7%. Esto representa 87.595 m2 de disponibilidad, cifra que es un 6,2% superior a la del trimestre anterior.
En cuanto a los procesos de negociación de nuevos alquileres, Valera advirtió que “son más prolongados, con inquilinos exigentes y, como contrapartida, propietarios más flexibles que en épocas anteriores”. Respecto del precio de alquiler, la crisis cambiaria produjo un descenso. Los más afectados fueron los corredores 9 de julio (-10,3%) y Panamericana (-7,7%), y Catalinas-Plaza Roma (-5,4%), según Cushman.
Juan Pablo Gutiérrez, broker especializado en oficinas corporativas, considera que el mercado está en etapa de “reacomodamiento dado que la conjunción de la recesión económica, la devaluación y -fundamentalmente- la incertidumbre política, han impactado negativamente en el desarrollo cotidiano de las operaciones en el sector. Esto hace que haya dos líneas bien definidas: la del mercado de empresas cuyo core de negocios está en el consumo interno, que devino en algunas disminuciones de espacio o de renegociaciones de valores a la baja; y la segunda línea, de empresas que pasaron a ser más rentables y eficientes que presenta demanda contenida, en análisis y con avanzados procesos de mejora en sus espacios (mudanzas) o de expansión y, en consecuencia, de tomar más metros pero que, a pesar de tener claro que para seguir creciendo necesitan más espacio, la incertidumbre política genera que demoren la toma de decisiones”.
Si bien Gutiérrez coincide en que siempre los años de elecciones presidenciales han sido complejos, “en este período las decisiones de real estate corporativo piensan sobre si a partir del 11 de diciembre van a prevalecer ideas de cepos cambiarios o no, de restricciones a las exportaciones o importaciones o no, por ejemplo. Claramente estas fuertes incertidumbres tienden a reducir sensiblemente la actividad en este mercado. Ante una eventual renovación del mandato actual, la demanda contenida se empezará a volcar en acciones concretas y, en el caso de que esto suceda, a partir de octubre habrá un repunte sensible en la actividad”.
En desarrollo
Sobre tres lotes comprados en subastas del Estado, en avenida Madero alturas 1085, 1105 y 1185, Consultatio construirá Catalinas Río, complejo de usos mixtos de 150.000 m2 que será el más grande del país y en el que invertirá u$s 400 millones.
Ofrecerán plantas de 2.000 a 5.000 m2. Serán 102 semipisos subdivisibles y flexibles con distintas posibilidades de configuración. Habrá dos torres: la Norte que tendrá 30 plantas y la Sur, 23. La obra estará a cargo del estudio estadounidense SOM –responsable, entre otras obras, del One World Trade Center en el Ground Zero, de Nueva York. Los trabajos de excavación comenzarán en julio del año próximo y habrá 46 meses de obra por delante.
Al respecto, Gonzalo de la Serna, CFO de la compañía liderada por Eduardo Costantini, sostiene: “Esta tierra es única y permite el desarrollo de un proyecto modelo que capture los nuevos paradigmas de los espacios de trabajo, con plantas de mayor tamaño que faciliten las circulaciones y espacios comunes de jerarquía”.
Respecto a la situación del mercado, De la Serna dice que “la inversión en oficinas, considerada como asset class, ha ofrecido una oportunidad de diversificación atractiva para portfolios de inversión. Factores como las rentas dolarizadas y cierta estabilidad de largo plazo en los valores han permitido que se establezca como un producto atractivo para inversores que desean diversificar inversiones financieras hacia la economía real. En este sentido, la inversión en las ubicaciones de mayor renta, como la zona de Catalinas, representan un riesgo menor por los niveles de vacancia históricamente bajos y estables”.
Entre los consultados, Pablo Kiesel, gerente comercial de Raghsa, cuenta que su portfolio de oficinas “siempre tuvo una vacancia menor que la del mercado” y agrega: “Tuvimos grandes períodos con nuestros 100.000 m2 totalmente alquilados. Estamos muy contentos con la comercialización del Centro Empresarial Libertador (CEL), el cual estará operativo en enero de 2020 y estamos por el momento pre alquilando un 40% de los 60.000 m2 de área rentable. Asimismo, con la terminación del Paseo del Bajo, somos optimistas en que nuestras oficinas en Puerto Madero se alquilen rápidamente”. En tanto, Héctor Salvo, gerente General de esta misma empresa, afirma que tienen una vacancia menor al 2%.
El CEL implica una inversión de alrededor de 200 millones de dólares (más el terreno) y va a estar terminado para fin de año, momento en el cual estiman alcanzar el 70% de la superficie rentable alquilada. Se trata de un edificio de oficinas para renta en Núñez, zona en la que se inscribe el nuevo polo de oficinas. Tiene 26 plantas libres de hasta 2900 m² con vistas panorámicas al río y a la ciudad. Además, esperan obtener la certificación Leed Core & Shell en categoría Gold.
Por su parte, Valera destaca -además del CEL- otros tres proyectos que marcarán un punto de inflexión en el mercado: Torre Catalinas de IRSA, Dique Norte y Lumina San Isidro.
Según detalla, Torre Catalinas “es un proyecto de última generación pensado en el producto ideal corporativo acorde a las necesidades de las compañías actuales. Dique Norte se entrega en los próximos meses, tiene vista al río y está localizado a metros de Catalinas. En tanto, Lumina es un complejo de gran escala con importante presencia corporativa que sin duda traerá aparejado un impulso en la comunidad de negocios de Zona Norte”.
En particular sobre la torre Catalinas, se sabe que IRSA avanza a paso firme con la construcción de este edificio de oficinas AAA -ubicado al 200 de Della Paolera- de 35.000 m2. Se espera que esté finalizado para el verano. En cuanto a Polo Dot, ya se entregó la primera etapa del masterplan: un edificio de 32.500 m2 de oficinas (con plantas de 1.300 a 1.900 m2), 300 cocheras y un parque. La obra contempló la remodelación y ampliación de la ex fábrica Philips, un total de 58.650 m2 de superficie cubierta.
En total, Polo Dot Office Park prevé desarrollar 115.150 m2 de oficinas. Los emprendimientos pendientes comprenden: la construcción de los edificios Giga -15.050 m2 de oficinas en planta baja y ocho pisos (con dos niveles de cocheras); el de conexión con el shopping Dot -conocido como la Herradura- que ofrecerá 8.000 m2 de oficinas y 6.500 m2 de área comercial; y otras dos torres (Exa y Vedia). El primero de estos dos últimos edificios comprenderá la construcción de una estructura de planta baja y 30 pisos (dos niveles de cocheras) con 26.600 m2 para uso corporativo, mientras que para el otro se proponen remodelar y ampliar otra parte de la ex planta de Philips, para llegar a levantar 27 pisos, con 33.000 m2 para oficinas.
Gutiérrez también destacó la obra de Lumina “por su volumetría y diseño” y brindó más detalles: es un desarrollo de oficinas corporativas Leed de 40.000 m2 rentables sobre un predio de cuatro hectáreas en San Isidro, muy cercano a la calle Dardo Rocha, a la autopista Panamericana y al shopping Unicenter.
En la zona de Retiro, la desarrolladora Argencons avanza con la construcción de un mega proyecto de usos mixtos: Distrito Quartier. Éste incluye un edificio de oficinas AAA -Plaza- que constará de 35.000 m2 de oficinas con la planta libre más grande de la ciudad -de 3.600 m2 por planta, divisibles hasta en seis unidades de 600 m2 cada una. Serán 9 pisos, aspiran a certificar sustentabilidad bajo la normativa Leed y prometen “incorporar tecnología de última generación”. Habrá también un área de retail, un roof-top resto bar, estacionamiento para 500 vehículos y para bicicletas, y contará con vestuarios.
Carlos Spina, gerente comercial de esta empresa, señala: “El mercado está estructuralmente subofertado y esto es consecuencia de años de baja inversión de largo plazo. En esa línea es un negocio que está más que a salvo de la crisis económica actual, la situación coyuntural no altera la oferta y demanda. Ésta es una excelente inversión, de mediano a largo plazo, que prácticamente triplica la renta de vivienda. Sí se ralentizó la inversión, obviamente. Pero en nuestro caso pudimos comercializar en cantidad y en precio según lo presupuestado”.
Visión de futuro
Juan Querol, bróker de Cushman & Wakefield, comenta que “el panorama económico -sumado al contexto político actual- hacen que las empresas pospongan sus planes de expansión y demanda de metros de oficinas hasta tanto haya mayor certeza del camino a seguir. Se espera -agrega- que la vacancia aumente debido a los nuevos metros que van a salir al mercado a lo largo del 2019 y 2020. Depende de cuán saludable sea la demanda, vamos a poder ver un impacto directo en los precios del mercado. Para las empresas que están buscando grandes superficies a valores de alquiler que pueden considerarse como oportunidad, se encuentra el submercado Microcentro”.
En tanto, Kiesel sostiene: “Somos optimistas porque tenemos una demanda interesante, empresas que no se achican, que están consolidándose e incluso con requerimientos de más espacio. El negocio del ladrillo es a largo plazo y no se deben tomar decisiones en base a la coyuntura sino pensando a cuatro o cinco años”.
Sobre próximos proyectos, agrega: “Siempre estamos a la expectativa de encontrar un buen terreno con dimensiones de gran escala y en una buena locación. Hoy estamos enfocados en terminar la construcción y comercialización del Centro Empresarial Libertador y ya estamos trabajando con nuestro equipo en el diseño de una nueva torre de oficinas en el predio de Núñez comprado a la AABE”, en Av. Del Libertador y Campos Salles, proyecto de 75.000 m2 alquilable.
En cuanto a las nuevas zonas a desarrollar para la oferta corporativa, el gerente comercial de Raghsa considera: “El nuevo polo creemos que será Núñez, no solo por nuestros emprendimientos, que implicarán aproximadamente 100.000 m2 de área rentable, sino por el futuro Parque de la Innovación (ex Tiro Federal) que cambiará totalmente la dinámica del barrio”. Desde Cushman mencionaron, además del Corredor Libertador de CABA, la zona de Catalinas y el Distrito Tecnológico.
Fuente: La Cronista
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