Argentina Real Estate: Una década empatada
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Argentina Real Estate
ARGENTINA REAL ESTATE Hemos transitado una década de kichnerismo. Una década que, para analizarla, tenemos que dividir en dos lustros (el segundo de los cuales, por cierto, no fue demasiado brillante).
¿Cómo resultó la última década para el mercado inmobiliario? Está claro que por la vinculación que existe entre el ciclo económico y el ciclo inmobiliario, debemos analizar ambos simultáneamente. El ciclo económico es la secuencia más o menos regular de recuperaciones y recesiones de la producción real en torno a la senda tendencial de crecimiento de la economía. También podemos entender que los ciclos económicos son periodos alternantes de crecimiento y contracción económicos, idea que se observa de manera general en muchos autores especializados.
Los ciclos económicos, en concreto son fenómenos de alteración del nivel de actividad que consisten en la sucesiva recesión y activación del producto bruto, de manera alternada pero no periódica.
Es conocido que la industria de la construcción es “procíclica”. Esto significa que crece a un ritmo mayor que el del PBI en los momentos de expansión, a la vez que se contrae en mayor medida en los momentos recesivos. Cuando el PBI cae, la construcción cae en mayor proporción y cuando el PBI sube, la construcción crece a una tasa superior.
Lo que sucede en la industria de la construcción en general es aplicable para la industria inmobiliaria en particular. Efectivamente, la actividad inmobiliaria es también altamente dependiente del ciclo económico: las expansiones son muy fuertes en las fases positivas del ciclo y las recesiones son severas en las fases negativas del ciclo.
El período 2003 a 2008, significó una franca recuperación de la actividad económica. El PBI recuperó las caídas acumuladas en la crisis del 2002. Está claro que comenzamos el análisis desde un lugar muy bajo (el peor momento del ciclo) y que en esos años nos beneficiamos del viento de cola (dicen que si De la Rúa se hubiese beneficiado de ese viento de cola, estaríamos en el segundo mandato de Inés Pertiné).
El comienzo del año 2002 marcó el fin del plan de “Convertibilidad”. La súbita devaluación de la moneda argentina anunció un abrupto cambio en el funcionamiento habitual de la economía durante la década pasada, que había estado basada en el sistema de convertibilidad con el dólar. Como consecuencia del nuevo contexto macroeconómico, se produjo el default de la deuda pública, la crisis del sistema financiero y una importante modificación de los precios relativos.
Si bien, el valor de los departamentos, no cayó inmediatamente, unos meses después de producida la devaluación se reflejó la nueva realidad económica en los precios. En efecto, hacia mediados de 2002 los valores se ubicaban en los tres barrios estudiados en alrededor del 50% respecto a los precios de fines del año 2001.
Luego, desde mediados de 2002 se produce un ciclo de crecimientos en los precios.
Es de destacar que además de los precios, uno de los indicadores que mejor refleja la ciclicidad permanente del mercado inmobiliario es la construcción de nuevos proyectos. El gráfico siguiente muestra la evolución de viviendas nuevas en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. Hasta 2008, estamos en la etapa creciente del ciclo.
Una mayor venta de viviendas o la ejecución de obras civiles conllevan una reactivación generalizada debido al mayor consumo de materiales de construcción, contratación de mano de obra y mayor recaudación de impuestos para las arcas fiscales, generando un efecto multiplicador.
Los períodos de bonanza o expansión acaban agotándose, porque el constante aumento de los precios de los inmuebles termina con la capacidad de compra de los posibles adquirentes que ya no pueden pagar los precios que se piden. La crisis posterior permanece hasta que el mercado se recupera, y después, vuelta a empezar. Es importante para todo inversor inmobiliario tener en cuenta esta particularidad del negocio. Es una falacia pensar que el precio de los inmuebles no puede bajar.
La inflación el problema que revirtió el ciclo de crecimiento, con el cepo cambiario como frutilla del postre.
A partir de 2008 se comienza a evidenciar un freno en el ciclo inmobiliario. La causa mediata es la inflación de dos dígitos, cuyo primer dígito es dos. Esto es lo que provocó que los agentes económicos corran detrás del dólar. Es casi una lección de manual de macroeconomía: hay que dominar a la inflación y proporcionar reglas de juego claras que hagan previsible la economía para evitar la fuga de divisas.
Sin embargo, lejos de atacar la causa de fondo, se trató de encontrar una medida mágica que solucionara el problema: la desdolarización compulsiva de las operaciones inmobiliarias (que significó un freno para el mercado).
El cepo cambiario, tuvo el efecto de modificar valores, frenar operaciones y poner en duda el inicio de algunos emprendimientos. Todos indicadores de un fin de ciclo.
Y luego la extraña medida del blanqueo para tratar de revertir el parate del mercado. Un nuevo parche, que lejos de crear certidumbre alimenta la vacilación y la irresolución entre quienes tienen que tomar decisiones vinculadas al negocio inmobiliario.
Fuente:Lic Mario Gómez / En Voces de Especialistas
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