Brasil – Reporte General

Brasil ha logrado posicionarse como uno de los principales mercados mundiales de inversión, lugar que se fortalecerá aún más en el 2011. Según una reciente encuesta de investigación la mayoría de los inversores de peso a nivel global están dispuestos a invertir en el sector de bienes raíces en el país.

Dos tercios de los inversores de bienes raíces con fondos de inversión en miras a los mercados emergentes en América Latina, han destinado activos para inversiones inmobiliarias en Brasil en los próximos 12 a 24 meses. La encuesta de más de 60 gestores internacionales de fondos de capital privado, bancos de inversión y desarrolladores inmobiliarios fue llevada a cabo por la consultora Ernst & Young.

La fuerte economía de Brasil, impulsada por una clase media emergente en general y la disponibilidad de crédito, alimenta el interés por inversiones en todo el espectro de bienes raíces: residenciales, comerciales y hoteles. De hecho, el sector de la hospitalidad está atrayendo gran atención, donde aproximadamente un 50% de los inversores interesados en Brasil indican que los hoteles son un objetivo primordial para ellos.

Pero el impulso del crecimiento de los negocios inmobiliario no sólo se debe al ingreso de capitales sino a distintos planes oficiales, entre ellos algunos con tasa subsidiada de entre el 9 y el 12 % de interés, que han generado un fuerte crecimiento en el segmento de construcción de vivienda para sectores de segmentos medios y medio-bajos. El plan “Minha Casa, Minha Vida”, lanzado por el gobierno federal en mayo de 2009 para enfrentar a un déficit de viviendas que se estima en más de 6 millones de unidades, se proponía la construcción de un millón de viviendas entre los años 2009 y 2010. Los datos disponibles indican que ese plan debe concluir el año de 2010 con la efectiva comercialización o contratación de esas viviendas, pero todavía no con su efectiva entrega.

Por su parte, el plan “Minha Casa, Minha Vida II”, lanzado en abril de este año, se propone producir más dos millones de viviendas hasta 2014.

De cualquier forma, ese crecimiento se refleja en la evolución de unidades de vivienda financiadas, sea por el Sistema Brasileño de Ahorros y Préstamos (SBPE, que utiliza fondos de las cuentas de ahorro, hoy con saldos superiores a usd 150.000 millones, de los cuales 65% deben ser direccionados a la financiación de la vivienda), sea por el Fondo de Garantía por Tiempo de Servicio (FGTS).

El crecimiento también fue posible en buena parte por la apertura de capital de las principales empresas desarrolladoras: existen hoy 18 empresas de capital abierto en la Bolsa de São Paulo. Las ofertas públicas de inversión (I.P.O.’s) hechos entre 2004 y 2007 captaron cerca de usd 8.000 millones, buena parte de los cuales servirán como capital de giro para esos desarrollos residenciales, cuya venta se tornó factible con las buenas condiciones de crédito.

El índice IRE, producido por el Núcleo de Real Estate de la Escuela Politécnica de São Paulo , que acompaña desde 2006 las transacciones del mercado de acciones de ese segmento indicó una valorización de los capitales aplicados en el sector entre octubre de 2009 y septiembre de 2010 de 24,8%, arriba de la inflación en el período (5,5 %) y de la valorización general de la Bolsa (Ibovespa, que varió 5,8% en el mismo lapso).

Mientras tanto, los precios de los inmuebles usados como de los nuevos vienen subiendo vertiginosamente en los últimos dos años. Datos disponibles en São Paulo indican un alza promedio en los usados entre 60% y 100%, mientras los inmuebles a estrenar variaron sus precios entre 20% y 60%, en promedio . Sin embargo, expertos consideran que ese fenómeno responde a una demanda efectiva y que no hay condiciones técnicas para una burbuja de precios por las buenas condiciones presentadas por el perfil de la cartera de préstamos y las buenas condiciones macroeconómicas (incumplimiento promedio debajo de 2,5%, condiciones de comercialización conservadoras, alta demanda reprimida y crecimiento del ingreso ). No obstante, en los últimos meses se observa el resurgimiento del especulador de stand de ventas, que compra, con pago parcial, diversas unidades durante la construcción, para su reventa posterior al final de la obra o con un mayor grado de avance de la misma.