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ARGENTINA: URBANISMO

Buenos Aires Informe de Desarrollo Urbano

ARGENTINA: URBANISMO. En el Informe de desarrollo urbano: panorama y oportunidades de inversión en la Ciudad de Buenos Aires, se señala que los barrios con mayor oportunidad de inversión son Palermo, Belgrano, Saavedra, Villa Lugano, Flores, Villa Urquiza y Villa Soldati. El ranking de zonas de inversión se elabora con indicadores que influyen en la posibilidad de inversión en construcción y desarrollo inmobiliario, y fue presentado por el Centro de Investigaciones Inmobiliarias, integrado por la Universidad del Museo Social Argentino y el Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Como resultado global de este informe, los barrios con mayor oportunidad de inversión son Palermo (0,69), Belgrano (0,59), Saavedra (0,51), Villa Lugano (0,49), Flores (0,44), Villa Urquiza (0,43), y Villa Soldati (0,42). El indicador de oportunidades de inversión se calcula a partir de la síntesis de 11 subindicadores que representan cuatro grandes condiciones determinantes: condiciones urbanísticas, condiciones sociales, variables económicas y la inversión existente. Este índice general permite comparar directamente los barrios de la Ciudad, tanto desde su valor sintético como en cada uno de los aspectos que influyen. Uno de ellos, por ejemplo, el subindicador de espacios verdes, es un aspecto que incide en la elección de barrios para invertir. En este punto, los barrios con mayores valores son: Palermo, Villa Soldati, Villa Lugano y Belgrano. Por lo contrario, tienen el menor valor San Nicolás, Nueva Pompeya, Retiro y Constitución.

Entre los subindicadores, el de mayor importancia es la relación entre el costo del suelo y el precio de venta. Dentro de las condiciones de mercado que influyen en el atractivo de los barrios, habitualmente se considera el valor del suelo como un indicador de la percepción social sobre un territorio, mientras que es su relación con el precio de venta lo que condiciona fuertemente el atractivo en términos de inversión constructiva. Por consiguiente, es el balance entre el valor del suelo y el precio posible (más que el valor mismo) lo que se considera para este análisis como un indicador clave de las condiciones de mercado, y en virtud de dicha importancia se define la alta ponderación dentro del índice de oportunidades de inversión.

Es así que los barrios con mejores resultados son Villa Lugano, La Boca, Villa Riachuelo, Villa Soldati y Mataderos, todos localizados en la zona sur, seguidos por Villa del Parque, Barracas, Montserrat y Agronomía. En cambio, los barrios con menor nivel en este subindicador son San Nicolás, Recoleta, Villa Crespo, Palermo y Caballito. En relación a las condiciones sociales de los barrios, es cuantificado a partir de la presencia de estratos socioeconómicos medios y altos, que no sólo son de importancia para las oportunidades de inversión como demanda potencial, sino fundamentalmente por su incidencia en la perspectiva aspiracional de demandantes que no residen en el barrio. En este sentido, es un indicador de importancia para los agentes que deciden la elección de la zona a invertir de acuerdo a una demanda específica.

Los barrios con mayores niveles en cuanto a las condiciones sociales son: Palermo, Belgrano, Recoleta, Colegiales, Caballito, Coghlan, y los de menor nivel son Villa Soldati, Villa Lugano, Nueva Pompeya, Barracas, Retiro y Paternal.

La oferta de suelo disponible en cada barrio es un subindicador que tiene especial importancia para grandes inversiones, en particular considerando el grado de consolidación edilicia que tienen ciertos barrios y que restringe las posibilidades efectivas de desarrollar nuevas construcciones. De acuerdo a este subindicador, los barrios principales son Palermo, Caballito, Flores, Villa Crespo y Villa Urquiza, y los de menor oferta son Retiro, Villa Riachuelo, Puerto Madero, Villa Soldati y Villa Real.

Dado que la normativa del Código de Planeamiento Urbano define el aprovechamiento potencial del suelo en términos de superficie edificable, el potencial de construcción es un factor de influencia considerable en términos de condiciones de mercado para la inversión. De acuerdo entonces al subindicador de potencial constructivo, los barrios con mayores oportunidades son Villa Lugano, Barracas, Flores, Mataderos, Palermo, La Boca y Nueva Pompeya, mientras que San Telmo, San Nicolás, Colegiales, Versalles, Coghlan y Puerto Madero se encuentran menos El indicador de valorización comercial se compone por los precios medios de locales en venta según barrio, que refleja el atractivo para actividades económicas.

Los barrios con mayor valorización comercial son Puerto Madero, Recoleta, Floresta, Palermo y Villa Crespo, y mientras que Villa Soldati, La Boca, Villa Riachuelo, Versalles y Paternal son los menos valorados en este aspecto.En el caso del subindicador de inversión privada (construcción), los barrios más importantes son Palermo, Belgrano, Villa Urquiza, Caballito, Flores y Almagro, mientras que los que tienen los valores más bajos son Villa Soldati, La Boca, Versalles, Villa Riachuelo, Villa Real y Agronomía.

El subindicador de densidad edilicia refleja la inversión acumulada en un entorno y, de manera indirecta, tiene correlación con la densidad demográfica, potencialidad para actividades económicas, así como en la sustentabilidad misma de la inversión.

Los barrios con mayor densidad edilicia son San Nicolás, Montserrat, Balvanera, Recoleta y Almagro, mientras que es baja en Villa Soldati, Villa Riachuelo, Villa Lugano, Parque En relación espacio público-edificado, resulta elevado en esta comparación en los barrios de Saavedra, Parque Avellaneda, Versalles, Belgrano, Villa Lugano, Parque Chacabuco y Palermo, siendo las más bajas en Coghlan, Villa Santa Rita, San Cristóbal, Almagro, Balvanera y Boedo.

En cuanto a la variedad de actividades, este subindicador tiene sus valores más elevados en Recoleta, Almagro, Balvanera, San Nicolás, Montserrat, San Cristóbal, Constitución y Villa Crespo, y los más bajos en Puerto Madero, La Boca, Villa Soldati, Villa Lugano, Parque Patricios y Parque Avellaneda. El subindicador de variedad de actividades representa la diversidad de actividades y, por ende, de rentas que pueden Por último, la inversión pública tiene mayores niveles en Belgrano, Barracas, Palermo, San Nicolás, Núñez, Villa Pueyrredón y Boedo. Se define a partir de las obras destinadas a la generación de nuevos espacios verdes públicos, siendo uno de los aspectos más importantes en términos de modificación de la situación estructural de un entorno. Tendencialmente, este tipo de inversión genera un valor territorial que puede ser muy importante para la inversión privada, en especial a partir de actividades que logren aprovechar la mejora en las condiciones urbanas del lugar.

Fuente: Inmobidiario

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